Acheter un logement neuf est un projet majeur dans une vie qui peut être complexe particulièrement pour les primo-accédants. La donation familiale constitue un des leviers les plus efficaces pour y parvenir. En 2026, un dispositif fiscal permet aux parents, grands-parents ou tantes et oncles de transmettre une somme d’argent exonérée de droits, à condition qu’elle finance l’acquisition d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. Bati-Armor, promoteur immobilier en Bretagne, vous explique les règles, les plafonds et les démarches pour bénéficier de cette exonération et concrétiser votre projet immobilier.

Qu’est-ce que la donation pour l’achat d’un logement neuf ?

La donation immobilière consiste, pour un donateur, à transmettre de son vivant une somme d’argent ou un bien à un bénéficiaire, appelé donataire, sans attendre une succession. Dans le cadre d’un achat immobilier, cette donation prend le plus souvent la forme d’un don de somme d’argent destiné à financer tout ou partie d’une acquisition. C’est un moyen concret pour une famille d’aider un enfant ou un jeune couple à devenir propriétaire, notamment dans le neuf où l’apport initial peut être conséquent.

Le dispositif d’exonération fiscale 2026 : l’article 790 A bis du CGI

Depuis la loi de finances pour 2025, un dispositif temporaire d’exonération de droits de mutation à titre gratuit s’applique aux dons familiaux affectés à un projet immobilier. Ce dispositif, codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts, a été reconduit et précisé pour 2026. Il permet à un donateur de transmettre une somme d’argent à un descendant sans droits de donation, à condition que les fonds servent à l’achat d’un logement neuf, en VEFA, ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire.

Ce dispositif s’applique aux dons réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 pour le logement neuf, et vient compléter les abattements classiques déjà existants. Il constitue une opportunité fiscale forte pour toute famille qui souhaite accompagner l’accession à la propriété.

Quels sont les plafonds d’abattement pour une donation logement neuf ?

L’exonération obéit à un double plafond. Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 € par bénéficiaire, sans aucun droit à payer. Ce montant est cumulable entre plusieurs donateurs, dans la limite globale de 300 000 € par donataire.

Par exemple, un enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents, puis 100 000 € supplémentaires d’un grand-parent, soit 300 000 € au total exonérés de droits. En l’absence de descendance directe, le don peut aussi bénéficier à un neveu ou une nièce. Le dispositif 2025-2026 est pleinement cumulable avec les abattements fiscaux classiques, ce qui démultiplie la capacité de transmission exonérée. Il s’ajoute à l’abattement classique de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, et peut se cumuler avec le don familial de sommes d’argent de l’article 790 G.

Quelles conditions pour bénéficier de l’exonération ?

Le lien familial entre donateur et donataire

Le dispositif s’adresse en priorité aux descendants : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants. À défaut de descendance, les neveux et nièces peuvent être éligibles. Aucune condition d’âge n’est imposée au donateur, contrairement au don Sarkozy qui exige un donateur de moins de 80 ans.

L’affectation des sommes dans un délai de six mois

La somme donnée doit être utilisée dans les six mois suivant le versement. Cette condition d’affectation est essentielle : sans emploi conforme des fonds dans ce délai, l’exonération peut être remise en cause par l’administration fiscale.

Le type de logement éligible

Seuls les logements neufs ou acquis en VEFA sont concernés par ce volet du dispositif, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Le bien doit être destiné à la résidence principale du bénéficiaire, ou mis en location à usage d’habitation principale à un tiers extérieur au foyer fiscal du donataire.

Logement neuf, VEFA et rénovation énergétique : quels usages sont exonérés ?

Le dispositif couvre deux grands usages. Le premier est l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, c’est-à-dire un bien acheté avant son achèvement, sur plan. Ce cas de figure correspond directement aux programmes immobiliers neufs proposés par Bati-Armor. Le second usage concerne les travaux de rénovation énergétique réalisés dans la résidence principale du bénéficiaire, une mesure qui vise à accélérer la transition énergétique du parc immobilier.

Dans les deux cas, la somme donnée doit être clairement fléchée vers le projet immobilier, avec des justificatifs conservés en cas de contrôle : acte d’achat, appel de fonds du promoteur, factures de travaux.

Comment déclarer et formaliser une donation immobilière ?

Un don de somme d’argent doit être déclaré à l’administration fiscale dans le mois qui suit le versement, via le formulaire 2735, directement en ligne sur le site des impôts. Cette déclaration est indispensable pour que l’exonération soit reconnue.

Si la donation porte directement sur un bien immobilier, et non sur une somme d’argent, elle doit obligatoirement passer par un acte notarié. Le notaire joue alors un rôle central : il sécurise la transmission, vérifie les conditions d’éligibilité et conseille la famille sur le montage le plus adapté à son projet et à sa situation patrimoniale.

Donation en nue-propriété, pleine propriété ou apport en compte courant : quelles différences ?

Une donation peut prendre plusieurs formes. En pleine propriété, le donataire reçoit l’intégralité des droits sur le bien ou la somme donnée. En nue-propriété, le donateur conserve l’usufruit du bien tout en transmettant la propriété, une solution souvent utilisée pour optimiser une transmission familiale sur le long terme. Enfin, l’apport en compte courant concerne plutôt les montages via une société civile immobilière : il s’agit alors d’un prêt ou d’un apport de fonds, à distinguer juridiquement d’une donation classique. Le choix entre ces montages dépend des objectifs de la famille et mérite d’être étudié avec un notaire.

Quel est l’impact sur les droits de mutation et la fiscalité successorale ?

Lorsque les conditions du dispositif sont respectées, la donation échappe totalement aux droits de mutation à titre gratuit. Sans cette exonération, une donation classique serait taxée selon un barème progressif après application de l’abattement légal.

Il faut toutefois rester vigilant sur le rappel fiscal : les donations antérieures de moins de 15 ans, même exonérées, peuvent influencer le calcul des abattements disponibles pour une donation ou une succession future. Il est donc utile de faire le point sur l’historique des donations déjà réalisées avant d’engager un nouveau don, afin d’anticiper au mieux la fiscalité successorale de la famille.

Les erreurs à éviter lors d’une donation pour un logement neuf

  • Ne pas déclarer le don dans le mois qui suit le versement, ce qui expose à un redressement.
  • Utiliser les fonds au-delà du délai de six mois prévu pour l’affectation au projet immobilier.
  • Confondre logement neuf et logement ancien : seul le neuf ou la VEFA ouvre droit à ce volet de l’exonération.
  • Oublier de conserver les justificatifs d’emploi des sommes reçues.
  • Négliger l’historique des donations familiales, au risque de fausser le calcul des abattements futurs.

Financer votre projet immobilier neuf avec Bati Armor grâce à une donation familiale

Bati-Armor accompagne les familles bretonnes dans leur projet d’accession à la propriété. Nos programmes immobiliers neufs proposent des programmes neufs à Rennes, à Saint-Malo et à Vannes. Bati-Armor réalise actuellement de nouveaux programmes immobiliers de qualité à des prix abordables. Grâce à la donation familiale, de nombreux jeunes acquéreurs peuvent constituer un apport solide et accéder plus rapidement à leur résidence principale dans le neuf.

Que vous souhaitiez financer un premier achat ou aider un enfant à concrétiser son projet, nos équipes vous orientent vers les programmes les mieux adaptés à votre budget et à votre calendrier, en tenant compte des délais d’achèvement et des conditions de chaque dispositif fiscal.

FAQ – Donation logement neuf

Quel est le montant maximal d’une donation exonérée pour un logement neuf en 2026 ?

Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 € par bénéficiaire, dans la limite globale de 300 000 € par donataire, tous donateurs confondus.

Qui peut faire une donation pour l’achat d’un logement neuf ?

Les parents, grands-parents et arrière-grands-parents peuvent donner à leurs descendants. À défaut de descendance, les neveux et nièces peuvent être bénéficiaires.

Peut-on cumuler la donation avec d’autres abattements fiscaux ?

Oui, ce dispositif se cumule avec l’abattement classique de 100 000 € par parent et par enfant, ainsi qu’avec le don familial de sommes d’argent de l’article 790 G, sous réserve de respecter les conditions propres à chaque mesure.

Faut-il passer devant un notaire pour une donation d’argent ?

Un don de somme d’argent ne nécessite pas systématiquement d’acte notarié, mais doit être déclaré via le formulaire 2735. En revanche, une donation portant directement sur un bien immobilier requiert un acte devant notaire.

Que se passe-t-il si les fonds ne sont pas utilisés dans les six mois ?

Si la somme donnée n’est pas affectée à l’acquisition du logement neuf ou aux travaux de rénovation énergétique dans le délai de six mois, l’exonération peut être remise en cause par l’administration fiscale.