Investir à Saint-Malo avec le dispositif Jeanbrun

Ecrit par Bati-Armor le 31/05/2026

Saint-Malo conjugue un patrimoine historique exceptionnel, une attractivité touristique de premier plan et une économie locale dynamique. Cette combinaison rare en fait l’une des villes bretonnes les plus recherchées pour l’investissement immobilier — à la fois pour les résidents permanents et pour les investisseurs locatifs. Avec le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en 2026, Saint-Malo devient encore plus attractive pour les investisseurs souhaitant conjuguer défiscalisation, patrimoine de qualité et marché locatif porteur.

Le dispositif Jeanbrun : rappel des principes

Le Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) est le nouveau dispositif fiscal français pour l’investissement locatif dans le neuf. Il remplace le Pinel et repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal directement imputable sur le revenu global :

• 5,5 %/an pour les logements à loyer très social (plafond 12 000 €/an)
• 4,5 %/an pour les logements à loyer social (plafond 10 000 €/an)
• 3,5 %/an pour les logements à loyer intermédiaire (plafond 8 000 €/an)

L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition HT. La durée d’engagement est de 9 ans minimum. Aucune contrainte de zonage ne s’applique : Saint-Malo est donc pleinement éligible, comme toute commune française.

Le dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2028, offrant un cadre fiscal stable et prévisible pour les investisseurs qui s’engagent dès maintenant.

Pourquoi choisir Saint-Malo pour un investissement Jeanbrun ?

Un marché locatif soutenu toute l’année

Saint-Malo bénéficie d’une demande locative diversifiée et régulière. La ville attire à la fois des résidents permanents (actifs, familles, retraités), des étudiants des formations supérieures locales, et une population touristique qui alimente la location saisonnière. Cette diversité limite le risque de vacance locative et offre aux propriétaires plusieurs options selon leur stratégie.

La forte pression locative à Saint-Malo — liée à une offre de logements insuffisante face à la demande — maintient les loyers à un niveau élevé. Pour un investisseur en Jeanbrun avec loyer intermédiaire, les plafonds fixés sont proches du marché libre, ce qui limite les sacrifices sur les revenus locatifs.

Un patrimoine immobilier valorisant

Acheter un appartement neuf à Saint-Malo, c’est s’ancrer dans une ville à forte notoriété, qui attire des acquéreurs du monde entier. L’immobilier saint-malouin se valorise régulièrement, porté par la rareté des terrains constructibles et la demande soutenue. Le prix moyen au m² à Saint-Malo dépasse 5 000 €/m² pour l’ancien, ce qui positionne le neuf comme une alternative très compétitive avec les avantages fiscaux du Jeanbrun.

Plages, histoire et qualité de vie

Saint-Malo est une destination de vie, pas seulement une destination touristique. Ses plages, ses remparts, son port, ses restaurants et sa vie culturelle en font une ville où il fait bon vivre à l’année. Cet attrait permanent garantit une demande locative de qualité et facilite la recherche de bons locataires.

Les programmes neufs éligibles au Jeanbrun à Saint-Malo

Nous commercialisons des programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Jeanbrun à Saint-Malo. Nos programmes proposent des appartements du studio au T5, avec des livraisons échelonnées selon les chantiers en cours. Chaque logement est conçu aux normes RE 2020, avec des espaces extérieurs (balcon, terrasse ou jardin), des parkings et des prestations de qualité. À titre indicatif, nos programmes à Saint-Malo proposent des logements à partir de 175 000 € pour un T1. Consultez nos programmes ou contactez nos conseillers pour connaître les disponibilités actuelles.

Exemple chiffré : T2 en Jeanbrun à Saint-Malo

• Prix d’acquisition : 220 000 € TTC
• Base amortissable (80 % du prix HT) : 147 000 €
• Loyer intermédiaire → amortissement de 3,5 % = 5 145 €/an
• Investisseur à 41 % d’imposition : économie fiscale de 2 109 €/an
• Loyer mensuel estimé : 700 à 800 €

Sur 9 ans : économie fiscale cumulée de près de 19 000 €.

Comparatif Jeanbrun vs Pinel à Saint-Malo

Le Pinel, supprimé fin 2024, permettait une réduction d’impôt en pourcentage du prix d’achat, plafonné à 300 000 €. Le Jeanbrun va plus loin sur plusieurs points essentiels :

• Meilleur plafond annuel : jusqu’à 12 000 €/an en Jeanbrun contre 6 000 €/an maximum en Pinel 2024
• Amortissement sur revenu global : plus puissant que la réduction d’impôt pour les contribuables à forte imposition
• Sans zonage : plus de restriction géographique, Saint-Malo est automatiquement éligible
• Durée fixe de 9 ans : engagement clair sans options complexes

Pour un investisseur imposé à 41 %, un appartement à 250 000 € à Saint-Malo en Jeanbrun loyer social génère une économie fiscale de plus de 4 000 €/an pendant 9 ans, soit plus de 36 000 € d’impôt économisé.

FAQ – Jeanbrun Saint-Malo

Le marché locatif de Saint-Malo est-il suffisamment tendu pour le Jeanbrun ? Oui. Saint-Malo connaît une forte pression locative, notamment grâce au tourisme, aux actifs et aux étudiants. Le taux de vacance locative y est structurellement faible.

Peut-on louer en meublé avec le Jeanbrun ? Non. Le Jeanbrun s’applique aux locations nues (non meublées) à loyers encadrés. Pour la location meublée, le statut LMNP est plus adapté.

Peut-on cumuler le Jeanbrun et un autre investissement Pinel ou LMNP ? Oui. Il est parfaitement possible d’avoir un bien en Jeanbrun à Saint-Malo et d’autres biens sous d’autres régimes (LMNP, nue-propriété…) dans son patrimoine.

Quels quartiers de Saint-Malo sont les plus porteurs pour l’investissement locatif ? Paramé (proche des plages du Sillon), Saint-Servan (quartier résidentiel et familial) et le centre intra-muros (fort potentiel locatif mais construction neuve limitée) sont les secteurs les plus demandés. Les communes proches comme Dinard ou Cancale offrent également de belles opportunités.