LLI et Jeanbrun : peut-on cumuler les deux dispositifs ?

Ecrit par Bati-Armor le 10/06/2026

Depuis la fin du Pinel en décembre 2024, les investisseurs dans l’immobilier neuf cherchent de nouveaux leviers fiscaux. Deux dispositifs se distinguent aujourd’hui : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et le dispositif Jeanbrun. L’un agit à l’achat, l’autre sur la fiscalité pendant la durée du projet. Ensemble, ils forment un montage puissant, parfois appelé « Super Jeanbrun ». Ce guide vous explique comment fonctionne ce cumul, quelles en sont les conditions et quels avantages vous pouvez en attendre.

Le dispositif LLI : qu’est-ce que c’est ?

Le Logement Locatif Intermédiaire est un dispositif d’État qui vise à produire des logements à loyers modérés dans les zones les plus tendues du marché immobilier. Initialement réservé aux acteurs institutionnels, il est accessible aux particuliers depuis 2024, à condition d’investir via une personne morale — le plus souvent une SCI (Société Civile Immobilière).

Le LLI s’applique aux logements neufs ou en VEFA situés en zone A bis, A ou B1. En Bretagne, Rennes est classée en zone B1, ce qui la rend éligible au dispositif.

Les avantages du LLI

Le LLI offre deux avantages fiscaux cumulables : 

• TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, appliquée dès l’achat. Sur un logement à 250 000 € TTC, cela représente environ 22 000 € d’économie immédiate sur le prix d’acquisition.
• Crédit d’impôt sur la  taxe foncière pendant 15 à 20 ans, remboursé à l’investisseur.
• Frais de notaires réduits (2 à 3% )

Les loyers sont plafonnés entre 15 et 20 % sous les prix du marché. En 2026, ces plafonds s’élèvent à 14,49 €/m² en zone A et 11,68 €/m² en zone B1, avant application du coefficient de surface. Ce cadre garantit une demande locative solide, portée par les classes moyennes actives qui ne peuvent accéder ni au logement social, ni au parc privé classique.

Les conditions d’éligibilité au LLI

• Achat obligatoirement via une personne morale : SCI, SARL de famille ou SAS soumise à l’IR.
• Le logement doit être neuf ou en VEFA, conforme aux normes RE 2020.
• Le bien doit être situé en zone A bis, A ou B1, B2 ou C (article 199 novovicies du CGI) Engagement de location d’au moins 15 ans en résidence principale.
• Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires, révisés chaque année par décret.

En cas de revente avant la fin de la durée d’engagement, les avantages fiscaux — notamment la TVA réduite — sont perdus et peuvent faire l’objet d’un remboursement. La revente est possible, mais elle doit être anticipée avec soin.

Le dispositif Jeanbrun : comment ça fonctionne ?

Issu de la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun (ou statut du bailleur privé) est entré en vigueur au lendemain de la publication du PLF 2026 et s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. Il constitue la réponse du législateur à la fin du Pinel, avec une mécanique radicalement différente.

Là où le Pinel offrait une réduction d’impôt, le dispositif Jeanbrun permet de déduire l’amortissement annuel du bien de ses revenus fonciers. Ce mécanisme était jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP) au régime réel. Il est désormais accessible en location nue, sous conditions.

L’amortissement Jeanbrun : le principe

L’amortissement Jeanbrun porte sur le prix d’achat du bien. Il permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de ses revenus locatifs en zone B1, en plus des charges classiquement déductibles (intérêts de crédit, taxe foncière, travaux…). Résultat : l’impôt sur les loyers perçus est fortement réduit, voire neutralisé.

Pour un investisseur soumis à une tranche marginale d’imposition (TMI) de 41 %, l’économie fiscale peut atteindre plus de 4 500 € par an, soit plus de 40 000 € sur la durée de l’engagement de 9 ans — sans compter les autres charges déductibles.

À la différence du LLI, le dispositif Jeanbrun n’est pas restreint géographiquement : il s’applique partout en France, sans zonage restrictif. En revanche, il impose la location nue en résidence principale, avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter.

Les conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun

• Le logement doit être collectif neuf ou ancien avec travaux importants (≥ 30 % du prix du bien).
• Location nue en résidence principale obligatoire.
• Engagement locatif de 9 ans minimum.
• Plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter (niveau intermédiaire, social ou très social — plus le niveau est bas, plus l’amortissement est avantageux).
• Le logement ne peut pas être loué aux ascendants ou descendants 

En cas de rupture d’engagement (vente anticipée, changement non conforme de locataire, passage en meublé), les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année de rupture.

LLI et Jeanbrun : peut-on vraiment cumuler les deux ?

Oui, le cumul est juridiquement possible en 2026. Il suppose que l’investissement respecte simultanément les exigences des deux cadres : les conditions les plus restrictives qui sont celles du LLI (zone, SCI, plafonds, ressources). 

La logique du montage est simple : les deux dispositifs interviennent à des moments différents de votre projet.

• Le LLI agit dès l’achat : TVA à 10 % et exonération de taxe foncière sur toute la durée du conventionnement.
• Le dispositif Jeanbrun agit pendant la location : amortissement annuel du bien pour réduire l’impôt sur les loyers.

Concrètement, via une SCI, vous achetez un appartement neuf en zone éligible (A bis, A ou B1) avec une TVA à 10 %, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt de taxe foncière sur 15 à 20 ans, et vous déduisez en parallèle jusqu’à 10 700 € d’amortissements Jeanbrun de vos revenus locatifs chaque année. Ce montage permet de combiner un prix d’achat réduit, une charge fiscale allégée et une rentabilité locative renforcée.

Un exemple concret

Un investisseur achète un appartement neuf à Rennes (zone B1) pour 250 000 € TTC via une SCI à l’IR. Grâce à la TVA réduite du LLI à 10 %, il économise environ 22 000 € sur le prix d’acquisition. Il est exonéré de taxe foncière pendant 20 ans. En parallèle, le dispositif Jeanbrun lui permet de déduire 11 000 € d’amortissements par an de ses revenus fonciers. Avec une TMI à 30 %, l’économie fiscale annuelle sur les loyers atteint environ 3 300 €, soit plus de 29 000 € sur 9 ans.

À qui s’adresse le cumul LLI + Jeanbrun ?

Ce montage s’adresse en priorité aux investisseurs qui ont un TMI élevé (30 % ou plus), des revenus fonciers existants à optimiser, et un projet patrimonial de long terme. Il est particulièrement adapté aux marchés immobiliers à forte tension locative : Rennes, Nantes, Bordeaux, Lyon, Paris, ou encore Toulouse où la demande structurelle garantit une occupation quasi permanente du bien.

La SCI est la structure de référence pour ce type de montage. Elle facilite la gestion collective du bien, la transmission patrimoniale, et permet de répartir les loyers entre associés selon leurs parts. Elle impose en revanche une discipline administrative : respect des plafonds de loyers et vérification des ressources des locataires à chaque entrée.

Ce guide constitue un point de départ. Chaque investissement est unique : le niveau de loyer pratiqué, la durée de détention, le financement par crédit, la composition du foyer fiscal et la structure juridique retenue influencent directement la rentabilité réelle de votre projet. Un accompagnement par un conseiller spécialisé reste indispensable avant tout achat.

Les points de vigilance avant d’investir

Le cumul LLI + Jeanbrun est attrayant, mais certains points méritent attention :

• Durée d’engagement longue : 15 ans minimum pour le LLI, 9 ans pour le Jeanbrun. La revente anticipée entraîne la perte des avantages et potentiellement un remboursement.
• Loyers plafonnés : les loyers sont inférieurs au marché libre. La rentabilité brute est donc encadrée ; c’est la fiscalité qui fait la différence.
• Montage via SCI obligatoire pour le LLI. Cette structure a un coût (comptabilité, formalités) et des implications juridiques à anticiper.
• Zone géographique : le LLI est limité aux zones A bis, A et B1. Tous les programmes neufs ne sont pas éligibles.
• Délai post-livraison : les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun démarrent à la mise en location effective, et non à la signature du contrat de vente.

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FAQ : LLI et Jeanbrun, vos questions fréquentes

Peut-on cumuler le LLI et le dispositif Jeanbrun sur un même bien ?

Oui, à condition que le bien soit situé en zone A bis, A ou B1, qu’il soit acquis via une SCI à l’IR, et que les plafonds de loyers et de ressources des deux dispositifs soient simultanément respectés.

Faut-il obligatoirement créer une SCI pour bénéficier du LLI ?

Oui. Le LLI impose une acquisition via une personne morale : SCI, SARL de famille ou SAS à l’IR. L’achat en nom propre ne donne pas accès aux avantages du LLI.

Quelle est la durée d’engagement dans le cadre du cumul LLI + Jeanbrun ?

Le LLI impose un engagement locatif de 15 ans minimum. Le dispositif Jeanbrun impose 9 ans. Dans un montage cumulé, c’est la durée la plus longue qui s’applique, soit 15 ans. La revente avant ce terme entraîne la perte des avantages fiscaux.

Le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il partout en France ?

Oui. Contrairement au LLI, le dispositif Jeanbrun ne comporte pas de contrainte de zonage. Il s’applique à tout logement collectif neuf ou fortement rénové loué nu, en France entière, sous réserve du respect des conditions locatives.

Quel est le montant maximum d’amortissement déductible avec le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun permet de déduire jusqu’à 12 000 € par an d’amortissement de ses revenus fonciers. Ce montant varie selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social) et le prix d’achat du bien.

La TVA réduite du LLI est-elle remboursée en cas de revente anticipée ?

Oui. En cas de revente avant la fin de l’engagement de 15 ans, l’avantage TVA est susceptible d’être remis en cause et partiellement réclamé. Il est indispensable d’anticiper ce risque dans votre stratégie de sortie.

Le dispositif Jeanbrun est-il limité dans le temps ?

Oui. Il concerne les acquisitions réalisées entre la date de publication de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028. Au-delà de cette date, le dispositif ne sera plus accessible aux nouveaux investissements.

Rennes est-elle une zone éligible au LLI ?

Rennes est classée en zone B1, ce qui la rend éligible au dispositif LLI. Les plafonds de loyers applicables en zone B1 en 2026 s’élèvent à 11,80 €/m², avant application du coefficient de surface.