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Démembrement de propriété : les avantages de cet investissement immobilier

Derrière ce terme se cache un acte juridique qui consiste en une division de la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Tout type de bien immobilier peut être démembré, et cette pratique devient de plus en plus courante, car elle représente un réel avantage fiscal immobilier. Le démembrement de propriété s’avère très intéressant dans le cadre de la transmission d’un patrimoine immobilier, en évitant aux descendants de payer des droits de succession.

Démembrement de propriété : quel en est le mécanisme ?

On parle de démembrement de propriété lorsqu’un achat immobilier est divisé entre un (ou plusieurs) usufruitier et un (ou plusieurs) nu-propriétaire. Le droit de propriété se compose de 3 éléments :

  • L’usus : le droit d’user du bien
  • L’abusus : le droit de disposer du bien en le vendant ou en le transmettant
  • Le fructus : la récolte des fruits liés au bien

Lorsque l’accord de démembrement est signé entre les deux parties, le nu-propriétaire (abusus) a le droit de disposer du bien pour le vendre (avec l’accord de l’usufruitier), mais ne peut l’occuper ou percevoir des loyers. L’usufruitier (usus et fructus) peut quant à lui percevoir des loyers, mais ne peut vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire. Pendant la période du démembrement, l’investisseur cède généralement 40 % de la pleine propriété à l’usufruitier, qui en a la jouissance et en supporte toutes les charges.

Quels sont les avantages fiscaux du démembrement de propriété ?

Ce type d’investissement immobilier est un excellent outil de transmission, car il permet de transmettre un bien à ses ayants droit de son vivant. De cette manière, le nu-propriétaire continue à jouir du bien immobilier, tout en préparant sa transmission, et profite des abattements fiscaux en vigueur. L’abattement sur le montant de la donation s’élève à 100 000 € tous les 15 ans, par parent et par enfant, sans avoir à s’acquitter de droits de donation. Au décès des donateurs, les ayants droit récupèrent ainsi la pleine propriété sans avoir à payer de droits de succession.

Le démembrement de propriété peut aussi s’appliquer dans le cas d’un PACS ou d’un mariage, pour assurer la protection du conjoint, concubin ou partenaire de PACS survivant en franchise d’imposition fiscale.

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